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Steuerliche Abzugsfähigkeit der Liegenschaftsunterhaltskosten im Privatvermögen

Abzugsfähige Aufwendungen und deren Erklärung

Wer eine Liegenschaft besitzt, darf in seiner Steuererklärung jährlich die effektiven Unterhaltskosten für die Liegenschaft in Abzug bringen. Auch die Kosten der Instandhaltung neu erworbener Liegenschaften, die Versicherungsprämien sowie der Anlagenersatz (z.B. Ersatz einer Waschmaschine) können in Abzug gebracht werden. Investitionen, welche dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, werden ebenfalls im Sinne von Unterhaltskosten in der Einkommenssteuererklärung als Abzug zugelassen.

Die Aufwendungen werden vorerst als werterhaltend oder wertvermehrend abgegrenzt. Alle werterhaltenden Aufwendungen, welche also dem Erhalt der Liegenschaft dienen und dabei nicht die Gestaltung der Liegenschaft verändern, werden als Abzug in der Steuererklärung akzeptiert. Aufwendungen für bauliche Veränderungen, wie z.B. Einbau eines Kamins oder Anbau eines Wintergartens, gelten steuerlich als wertvermehrende Investitionen und sind somit bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig.

Gemischte Aufwendungen sind Kosten, welche einen werterhaltenden sowie auch einen wertvermehrenden Charakter haben. Werden alte Einrichtungen bzw. Bauten durch solche mit vergleichsweise besserem Komfort oder grösserer Leistungsfähigkeit ersetzt, so können nicht die gesamten Kosten bei der Einkommenssteuer steuerlich abgesetzt werden. Die wertvermehrenden Kosten werden erst zum Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuererklärung anteilsmässig als Anlagekosten berücksichtigt. Um die Aufteilung der gemischten Aufwendungen abzuschätzen, kann der Abgrenzungskatalog, welcher kantonal online abrufbar ist, als Orientierungshilfe herangezogen werden.

Die Eigentümer von Liegenschaften im Privatvermögen haben jedes Jahr die Wahl zwischen dem Pauschalabzug oder dem effektiven Unterhalt der Liegenschaft. Natürlich wählt man die effektiven Kosten nur dann, wenn diese höher sind als die Pauschale. Die Pauschale ist wiederum kantonal unterschiedlich angesetzt und zum Teil abhängig vom Alter der Immobilie.

Was man ebenfalls bei der Deklaration beachten muss ist der Zeitpunkt des Abzugs. Die meisten Kantone lassen den Abzug entweder zum Zeitpunkt der Fälligkeit (Zahlungsdatum) oder zum Zeitpunkt der Zahlungsverpflichtung (Rechnungsdatum) zu. Wichtig ist die einmal getroffene Wahl kontinuierlich bei der Steuererklärung zu berücksichtigen.

Darf man die Gartenunterhaltskosten ebenfalls in der Steuererklärung abziehen?

Aufwendungen für den Garten sind grundsätzlich steuerlich abzugsfähig. Unterhaltskosten müssen als Gewinnungskosten immer mit einem steuerbaren Ertrag (Eigenmietwert) im Zusammenhang stehen. Gartengestaltung bzw. Gartenunterhalt sind werterhaltende Aufwendungen und somit in der Steuererklärung abzugsfähig. Nicht absetzbar sind die Lebenshaltungskosten, wie zum Beispiel das Anlegen eines Gemüsegartens (wird meist als Liebhaberei qualifiziert) und Möbel, oder Aufwendungen, die den normalen Gartenunterhalt übersteigen.

Was ist neu bei der seit dem 1. Januar 2020 geltenden Liegenschaftskostenverordnung?

Ab 2020 werden neu die Rückbaukosten einer Liegenschaft als Abzug zugelassen. Mit den Abbruchkosten ist gemeint, dass eine alte Liegenschaft, welche abgerissen wird und durch einen Neubau ersetzt wird, vollumfänglich vom Einkommen abgezogen werden kann. Voraussetzung ist, dass innert angemessener Frist ein Ersatzneubau auf dem gleichen Grundstück errichtet wird, der Bau eine gleichartige Nutzung aufweist und von derselben steuerpflichtigen Person vorgenommen wird, die den Rückbau getätigt hat. Diese Kosten können auf die zwei Folgeperioden übertragen werden.

Nicht abziehbar sind Kosten von Altlastensanierungen, von Geländeverschiebungen, Rodungen, Planierungsarbeiten sowie Aushubarbeiten im Hinblick auf den Ersatzneubau.

Neu können auch die Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, in die zwei nachfolgenden Steuerperioden übertragen werden. Die übrigen Unterhaltskosten können weiterhin nur in dem Jahr, in welchem sie angefallen sind, steuerlich geltend gemacht werden.

Entscheidend für die Realisierung steuerlicher Einsparungen wird die entsprechende Steuerplanung sein. Durch die Neuregelung bei Ersatzneubauten können bei der Erstellung der neuen Bauten Abzüge für Liegenschaftsunterhalt und Investitionen in Energiesparmassnahmen im Erstellungsjahr und den darauffolgenden zwei Jahren geltend gemacht werden.

Schlussfolgerung/Erfahrungen

Viele Liegenschaftsbesitzer investieren jährlich in ihre Liegenschaft. Die Kleinstrenovationen, welche die Pauschale nicht übersteigen, sollten aus steuerlicher Sicht aufgespart und erst bei den Grossrenovationen geltend gemacht werden. Falls die effektiven Kosten in der Steuererklärung abgesetzt werden, muss beachtet werden, dass die abzugsfähigen Aufwendungen im selben Jahr mit den steuerbaren Einkünften vollständig verrechnet werden. Bedauerlich wäre, wenn die abzugsfähigen Kosten höher sind als die steuerbaren Einkünfte und somit ins «Leere» fallen würden (Steuerberechnung und Steuerplanung von Vorteil). Grössere Renovationsarbeiten sollten, falls möglich, auf mehrere Steuerperioden verteilt werden, da der «Spareffekt» wegen des progressiven Steuertarifs regelmässig höher ist, wenn die Kosten über mehrere Jahre hinweg abgezogen werden können, als wenn das steuerbare Einkommen durch die Abzüge in einem Jahr auf «Null» gesenkt wird.

 

Biljana Radovanovic
Fiduciary Services, Senior Accountant
biljana.radovanovic@swisspartners.com