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Liegenschaften in den Händen einer Erbengemeinschaft

Mit dem Tod des Erblassers bilden die Erben von Gesetzes wegen nach Art. 602 ZGB eine Erben- oder sogenannte Schicksalsgemeinschaft. Ihnen gehören sämtliche Vermögenswerte des Erblassers ungeteilt und sie können nur gemeinsam und einstimmig darüber verfügen.

In den Kantonen Zürich, Aargau und Glarus ist es zudem Sache der Erben, die Erbengemeinschaft durch Erbteilung aufzulösen. Die Erben werden dabei von keiner Behörde unterstützt. Nebst der Trauer stellen sich oft komplexe rechtliche Fragen, mit welchen viele Angehörige überfordert sind. Weiter kann es sein, dass im Falle der Uneinigkeit der Erben die Erbteilung in unerreichbare Ferne rückt.

In der Schweiz sind zudem oft Liegenschaften Teil der Erbmasse. Dass dieser Fakt meist nicht nur ein Segen ist, zeigen die folgenden in der Praxis auftretenden Herausforderungen: Die Erben können sich nicht einigen, ob sie die Liegenschaft verkaufen oder vermieten wollen, ihre Preisvorstellungen gehen weit auseinander, oder mehrere Erben möchten das Haus selbst übernehmen. Die Folge sind oft jahrelange Auseinandersetzungen. Während dieser Zeit steht das Haus meistens leer und die auflaufenden Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten schmälern das Erbe. Wird keine Einigung erzielt und ein Erbe fordert die Erbteilung gerichtlich ein, kann der Richter einen Zwangsverkauf bzw. eine öffentliche Versteigerung anordnen. Weil dies kaum den Wünschen des Verstorbenen entspricht, sollte man die Angelegenheit frühzeitig mit seinen Erben besprechen. Idealerweise wird zu Lebzeiten ein entsprechender Erbvertrag unterzeichnet. Doch was tun, wenn kein solcher Vertrag zustande kommt, weil sich die Beteiligten bereits heute nicht einig sind?

Als Ausweg aus dieser verzwickten Situation bietet sich zum Beispiel an, dass der Eigentümer in seinem Testament mit einer sogenannten Teilungsvorschrift bestimmt, welcher Erbe die Liegenschaft unter Anrechnung an seinen Erbanspruch übernehmen darf. Auch die Ernennung eines unabhängigen Willensvollstreckers in einem Testament oder Erbvertrag kann die Erben entlasten, da dieser bei der Nachlassabwicklung die Rolle eines Vermittlers einnehmen und sachliche Grundlagen schaffen kann. Ein Erbstreit lässt sich aber auch durch einen frühzeitigen oder im Testament angeordneten Verkauf der Liegenschaft vermeiden.

Einigen sich die Erben im Rahmen einer Erbteilung, die Liegenschaft an einen Dritten zu verkaufen, sind unter anderem auch die allenfalls anfallenden Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern im Auge zu behalten. Wird die Immobilie von einem Erben übernommen, ist eine Grundstückgewinnsteuer vorerst aufgeschoben. Bei der Erbteilung können und sollten dann aber Regelungen zu dieser latenten Steuerfolge sowie allenfalls zu Vorkaufs- und Gewinnanteilsrechten getroffen werden. Dies geschieht bestenfalls im Rahmen eines Erbteilungsvertrages, welcher nebst der Zuteilung der Liegenschaft an einen Erben auch die Teilung des gesamten übrigen Nachlassvermögens festhält.

Möchten Sie Ihre Nachlassplanung angehen oder sind Sie als Erbe selber Teil einer Erbengemeinschaft, welche Unterstützung bei der Abwicklung wünscht, lohnt sich eine professionelle Beratung.

 

Nathalie Rickli
Master of Law / CAS UZH Erbrecht
Legal Consultant
nathalie.rickli@swisspartners.com