Viele Schweizerinnen und Schweizer besitzen eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus. Die Problematik hierbei ist, dass Ferienwohnungen mehrheitlich leer stehen. Die Wohnung muss jedoch ganzjährig finanziert und unterhalten werden. Die Vermietung der Wohnung, um anfallende Kosten zu decken, ist somit naheliegend. Dank Plattformen wie Airbnb oder Homeaway ist die Handhabung der Vermietung deutlich einfacher geworden, und die Hemmschwelle, die Ferienwohnung zu vermieten, geringer. Die Vermietung von Wohnungen und Häusern birgt aber auch gewisse steuerliche und mehrwertsteuerliche Stolpersteine, welche nachfolgend erläutert werden.
Im Normalfall liegt bei der Verwaltung des eigenen Vermögens, insbesondere bei der Vermietung von eigenen Liegenschaften, keine selbstständige Erwerbstätigkeit vor. Auch wenn der Eigentümer Arbeiten erbringen muss für die Vermietung, gelten diese Mieteinkünfte im Wesentlichen als Vermögensertrag und nicht als Ertrag aus selbstständiger Erwerbstätigkeit. Die steuerliche Konsequenz ist, dass für die Zeit, in welcher die Liegenschaft vermietet wurde, der Eigenmietwert nicht versteuert werden muss, sondern die aus diesem Zeitraum erzielten Mieteinkünfte. Hypothekarzinsen und effektive Unterhaltskosten, unter Berücksichtigung gewisser Einschränkungen, sind von den Einkünften abzugsfähig, wobei bei vermieteten Liegenschaften u.a. auf Mieter nicht abgewälzte Verbrauchskosten, Kosten für die Vermietung und mit dem Grundbesitz verbundene jährliche Abgaben abgezogen werden können. Alternativ besteht in den meisten Kantonen die Möglichkeit, ohne Nachweis der Kosten pauschal 10% bis 20% (abhängig auch vom Alter der Liegenschaft) des jährlichen Bruttomietertrages bzw. des Eigenmietwertes abzuziehen. Auf den Steuerwert der Liegenschaft abzüglich allfälliger Hypothekarschulden ist die Vermögenssteuer geschuldet. Bei einer Veräusserung der Liegenschaft aus dem Privatvermögen unterliegt der Wertzuwachsgewinn ausschliesslich der kantonalen Grundstückgewinnsteuer. Auf Ebene der direkten Bundessteuer ist der Kapitalgewinn aus der Veräusserung steuerfrei.
Bei der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und einer (neben-)beruflichen resp. gewerblichen Tätigkeit ergeben sich immer wieder Schwierigkeiten. Die nachfolgenden Kriterien dienen als Anhaltspunkte für das Vorliegen einer selbständigen Erwerbstätigkeit:
Eine kumulative Erfüllung der Kriterien ist nicht erforderlich, je nach Umständen kann das Vorliegen eines Kriteriums für die Annahme einer selbstständigen Erwerbstätigkeit ausreichen. Als Beispiel sei ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der beruflich ausgeübten Tätigkeit und den Einnahmen aus der Vermietung genannt. Bei einer Tätigkeit als Architekt, Treuhänder, Baumeister oder ähnlichem kann die wirtschaftliche Verknüpfung der Liegenschaft mit der freiberuflichen Tätigkeit als Anhaltspunkt dafür gesehen werden, dass es sich bei der Vermietung der Liegenschaft um eine planmässige, über die private Vermögensverwaltung hinausreichende Anlage handelt, und somit eine selbstständige Erwerbstätigkeit vorliegt. Die steuerliche Konsequenz daraus ist, dass auf dem Nettogewinn aus der Vermietung die AHV-Beiträge entrichtet werden müssen und die Liegenschaft dem Geschäftsvermögen zugeordnet wird. Immerhin kann die Liegenschaft dadurch abgeschrieben werden, und Unterhaltskosten sind vollumfänglich abzugsfähig; jedoch ist in aller Regel der Pauschalabzug nicht mehr anwendbar. Bei einer Veräusserung der Liegenschaft unterliegt die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Buchwert neu der direkten Bundessteuer. Auf Ebene der Kantone unterliegt der Gewinn (abhängig vom anwendbaren System) entweder der Einkommenssteuer oder der Grundstückgewinnsteuer oder – im Umfang der wiedereingebrachten Abschreibungen – einer Kombination von beidem. Zusätzlich müssen auf den Verkaufsgewinn auch die AHV-Beiträge entrichtet werden.
Gemäss Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 Bst. a des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG) stellt die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung von Gästen im Grundsatz eine steuerbare Leistung dar. Voraussetzung für die Mehrwertsteuerpflicht des Vermieters ist sodann das Vorliegen einer sogenannten «unternehmerischen Tätigkeit». Bei der Beurteilung, ob eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt, wird gemäss der Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung auf die Definition der Selbstständigkeit für das Sozialversicherungs- und Einkommensteuerrecht abgestellt. Liegt diese vor und wird mit den Bruttomietzinseinkünften (inkl. Nebenkosten und -leistungen) ein Umsatz von mindestens CHF 100’000 erzielt, so greift die obligatorische Steuerpflicht. Die Konsequenz daraus ist, dass sich der Vermieter für die Mehrwertsteuer registrieren lassen muss und die gesamten Mieteinnahmen der Mehrwertsteuer zum Sondersatz für Beherbergungsleistungen von 3.7% unterliegen. Gleichzeitig kann bei Abrechnung mit der effektiven Methode der Vorsteuerabzug für Kosten im Zusammenhang mit dem oder den vermieteten Objekten geltend gemacht werden. Der aus der Veräusserung der Liegenschaft erzielte Umsatz ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Die steuerlichen Folgen bei Veräusserung sind demnach analog zu den im vorhergehenden Abschnitt erwähnten Folgen bei selbstständiger Erwerbstätigkeit.
Ist der Vermieter in seinem angestammten Beruf bereits als Einzelunternehmer mehrwertsteuerpflichtig, so gilt nach der Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung die Vermietung der Ferienwohnung bereits dann als Betriebsteil dieser Einzelunternehmung, wenn die Bruttomietzinseinnahmen mehr als CHF 40’000 ausmachen.
Helga Kadar
Fiduciary Officer, Treuhand Schweiz
helga.kadar@swisspartners.com
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