Das mit der Pensionierung ist so eine Sache. Grundsätzlich arbeitet man ein ganzes Leben lang darauf hin und freut sich in den meisten Fällen auf die neu gewonnene Zeit. Doch bringt die Pensionierung einige Neuerungen und verlangt dabei ein paar ganz wesentliche Entscheidungen, mit langfristigen Konsequenzen, von einem ab.
Eine dieser Entscheidung ist die weitere Handhabung mit der Liegenschaft und der meistens darauf lastenden Hypothek. In den meisten Fällen wurde die zweite Hypothek auf den Zeitpunkt der Pensionierung hin bereits amortisiert, die erste Hypothek jedoch bleibt meist bestehen – was bei uns in der Schweiz auch ganz üblich ist.
Nun stellt sich aber die Frage, wie mit der Hypothekarbelastung umgegangen werden soll. Lohnt sich eine Amortisation? Wenn ja, in welchem Mass und mit welchen Mitteln?
Eine Amortisation hat vordergründig eine positive Auswirkung. Die Schuld wird kleiner und damit auch die jährliche Hypothekarzinsbelastung. Allerdings wird in der Schweiz auf Wohneigentum auch ein Eigenmietwert, eigentlich ein fiktiver Mietertrag, aufgerechnet. Wird die Hypothekarzinsbelastung geringer, erhöht dies somit die Steuerbelastung. Ebenfalls stellt sich die Frage, mit welchen Mitteln eine Amortisation sinnvoll oder gar möglich ist. Werden liquide Mittel oder Vorsorgegelder aus der 2. bzw. 3. Säule verwendet, so können diese zur späteren Einkommenssicherstellung fehlen.
Der Kreditgeber kann ebenfalls eine Amortisation einfordern. Dies meist nicht aufgrund der Belehnungshöhe (<65%), sondern mit dem neu eintretenden Tragbarkeitsproblem.
Landläufig bekannt ist die «Drittels-Regel». Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen einen Drittel der Einnahmen nicht übersteigen. Soweit so gut. Doch was bedeutet dies nach der Pensionierung? Die Einnahmen aus AHV und Pensionskassenrenten sind meist deutlich tiefer als die ursprünglichen Erwerbseinkommen. Bei einem Teil-/Kapitalbezug der Pensionskassengelder wird dies noch verschärft. Auf der anderen Seite werden die kalkulatorischen Zinsen jedoch mit aus heutiger Sicht astronomisch hohen 5% berechnet. Hinzu kommen 1% Unterhalts-/Nebenkosten auf dem Verkehrswert der Liegenschaft.
Betrachten wir also ein Einfamilienhaus im Kanton Zürich mit einem Verkehrswert von 1.5 Mio. Franken und einer Hypothekarbelastung von 650’000 Franken, so ergeben sich kalkulatorische Wohnkosten von 47’500 Franken. Dies bedeutet, dass ein Renteneinkommen von 142’500 Franken generiert werden muss – sicherlich ein hoher Wert.
Ebenfalls zu berücksichtigen sind die Ansprüche der Erben. Werden Amortisationen mit liquiden Mitteln getätigt, so kann dies dazu führen, dass im späteren Erbfall zu wenig Barvermögen vorhanden ist, um ggf. sämtliche Kinder auszuzahlen. Dies kann im ungünstigsten Falle dazu führen, dass die Liegenschaft verkauft werden muss, um allen Ansprüchen gerecht zu werden.
Wir sehen also deutlich, dass es sich sehr wohl lohnt, das Thema Hypothekarbelastung im Sinne einer ganzheitlichen Betrachtungsweise frühzeitig anzugehen. Nur so lassen sich spätere Probleme bereits rechtzeitig erkennen und beheben.
Geschrieben von:
Konstantin Wyser | Partner
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