Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen und der Mehrheit der Kantone (16,5 Standesstimmen) einer Verfassungsänderung zugestimmt, die den Eigenmietwert bei selbstgenutztem Wohneigentum abschafft und den Kantonen die Einführung einer speziellen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften erlaubt. Damit wird eine seit Jahrzehnten geführte Diskussion beendet und ein grundlegender Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung eingeleitet. Bislang mussten Eigentümer ihre selbstgenutzten Liegenschaften so versteuern, als würden sie daraus Mietzins vereinnahmen. Mit der Reform entfällt diese Einkommensbesteuerung vollständig. Für Hauseigentümer bringt die Reform tiefgreifende steuerliche Veränderungen mit sich, welche voraussichtlich ab 2028 in Kraft treten.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwertes entfallen gleichzeitig die Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten. Auch Investitionen in Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen können auf Bundesebene nicht mehr geltend gemacht werden. Den Kantonen bleibt es jedoch bis 2050 erlaubt, solche Abzüge vorzusehen. Weiterhin abzugsfähig bleiben denkmalpflegerische Kosten, sofern diese behördlich vorgeschrieben und nicht subventioniert sind.
Der Schuldzinsabzug wird stark reduziert. Abzugsfähig sind Zinsen künftig nur noch, wenn tatsächlich steuerbare Miet- oder Pachterträge vorliegen. Dabei gilt ein Quotenmodell: Der abzugsfähige Anteil berechnet sich aus dem Verhältnis der vermieteten Liegenschaften am gesamten Vermögen. Damit verlieren private Schulden ohne Vermögenserträge weitgehend ihren steuerlichen Vorteil. Ausnahmen gelten beim erstmaligen Erwerb eines Eigenheims, wo befristet ein begrenzter Abzug möglich bleibt.
Um die wegfallenden Steuereinnahmen – insbesondere in Tourismusregionen – zu kompensieren, dürfen Kantone künftig eine Zusatzsteuer auf selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben. Die konkrete Ausgestaltung liegt in kantonaler Kompetenz.
Die Reform bringt sowohl Entlastung als auch neue Belastungen. Während der Eigenmietwert verschwindet, fallen viele bisherige Abzüge weg. Wer seine Liegenschaft mit einer hohen Hypothek belehnt hat, dürfte stärker betroffen sein als schuldenfreie Eigentümer. Eigentümer mit vermieteten Objekten müssen ihre Finanzierungsstruktur im Hinblick auf die neue Quotenregelung überprüfen. Steuerlich kann es sinnvoll sein, geplante Renovationen vorzuziehen, Hypotheken neu zu strukturieren und die kantonalen Gesetzgebungsverfahren eng zu verfolgen.
Die Finanzdirektion des Kantons Zürich hat erfreulicherweise bekanntgegeben, dass sie angesichts des Abstimmungsergebnisses auf die ursprünglich auf den 1. Januar 2026 vorgesehene Erhöhung der Eigenmietwerte verzichten will.
Eigenmietwert: Finanzdirektion strebt Verzicht auf Erhöhung an
Die Abschaffung des Eigenmietwertes ist ein historischer Schritt im Schweizer Steuerrecht. Sie beendet ein lange umstrittenes System, bringt aber zugleich erhebliche Umstellungen für Eigentümer mit sich. Ob die Reform im Einzelfall vorteilhaft oder nachteilig wirkt, hängt von den individuellen Gegebenheiten ab – Vermögensstruktur, Finanzierung, Standort der Liegenschaft und Lebensplanung. Klar ist: Wer frühzeitig prüft, sich beraten lässt und die Entwicklungen in seinem Kanton aufmerksam verfolgt, kann Risiken minimieren und Chancen nutzen.
