Financial Planning: PV März 19 – swisspartners – The art of finance

Immobilien – eine lohnende Investition?

In der heutigen Zeit von Negativrenditen werden diverse Alternativen zu festverzinslichen Anlagen gesucht. Eine beliebte Möglichkeit bietet sich dabei im sogenannten Betongold – also in Immobilien. In der Vergangenheit zeichneten sich diese durch eine kontinuierliche Wertsteigerung als interessante Opportunität, zudem ergibt sich im Optimalfall ein regelmässiger Geldfluss und das gute Stück kann auch jederzeit und meist in der Nähe betrachtet werden. Soweit so gut. Nun muss aber berücksichtigt werden, dass durch die Popularität der Immobilien diese auch häufig am oberen Rand der Preisskala angelangt sind. Dies wird entsprechenden Einfluss auf die künftige Rendite haben. Ebenfalls ist ein Renditeobjekt meist auch nur attraktiv bei einer Vollvermietung. Ein Leerstand kostet somit jeden Monat an Rendite. Auch werden die Mieterträge vollumfänglich besteuert, und zwar am jeweiligen Ort der Liegenschaft. So kann eine Rendite nach Steuern durchaus nochmals 40% niedriger ausfallen als davor. Wichtig ist auch der Fremdfinanzierungsgrad im Falle einer Bewertungsänderung durch den Kreditgeber. Immobilienbesitzer mit hoher Fremdfinanzierung können in einem solchen Falle schnell in einen Liquiditätsengpass geraten. Wird die Immobilie selber bewirtschaftet oder durch eine professionelle Verwaltung? Was geschieht im Falle eines «unliebsamen» Mieters? Wie wirkt sich in diesem Fall unser Mietrecht aus?

In welcher Form ist das Halten von Liegenschafen am sinnvollsten? Diese Frage stellt sich in der Praxis immer häufiger und verlangt nach einer steuerlichen Analyse für den Immobilieninvestor: Privatvermögen, Kapitalgesellschaft – im Speziellen Immobilien AG, Immobilienfonds. Die steuerliche Gegenüberstellung der Halteformen von Immobilien ist vielsichtig und komplex und muss immer in einer Gesamtbetrachtung (z.B. Stichwort Nachlassplanung) vorgenommen werden.

Immobilien können durchaus eine sehr attraktive Ergänzung in einem Portfolio ausmachen. Entscheidend ist auch bei dieser Anlageform, dass die Risiken vorgängig und vollumfänglich analysiert werden, die Bruttorendite auch mit der Nettorendite verglichen wird und nicht zuletzt der individuelle Aufwand abgeschätzt wird.

Haben Sie bereits ein Immobilien-Portfolio oder gedenken Sie, eines anzulegen. Gerne unterstützen wir Sie bei Ihrem Anliegen ganzheitlich und professionell.

Geschrieben von:
Konstantin Wyser | Partner